에어비앤비 사업 등록을 필수로 하는 외국인 관광도시 숙박업체(이하 외국인)의 기준이 점점 높아지고 있다. 제가 노량진 숙소의 경우 지인이 숙박업을 운영하기로 계약을 했는데, 30년이 넘은 주택에서는 숙소업이 불가능합니다. 규칙이 추가되면서 등록이 불가능해졌습니다. 그래서 월세를 구하고 숙소를 정리하자 제가 계약을 이어받았습니다.
외국인등록을 할 수 없는 숙박업의 가장 큰 단점은 실증적인 특약을 받아도 180일 동안만 손님을 받을 수 있다는 점이다. 국내 거주자를 받을 수 없는 외국인 거주자의 불이익을 실증적 특례로 보완하면 반년 동안만 손님을 수용할 수 있다. 경험적 특별대우를 받지 못하는 단점은 단기임대를 통해 보완할 수 있다. 단기임대업은 공유숙박업은 아니지만, 실제 운영상 숙박업과 단기임대업 사이에는 큰 차이가 없으며, 법적으로도 그 경계가 상당히 모호합니다. 그러나 이는 또한 다양한 산업으로 명확하게 구분됩니다.
공유숙박사업을 재개하는 이유
저는 재작년 4월에 에어비앤비 사업을 시작해서 1년 동안 운영한 경험이 있습니다. 코로나 사태로 사라졌던 많은 숙박시설이 2022년 하반기부터 다시 늘어나기 시작했다. 공급이 부족한 시장이었다. 그래서 우리는 경쟁이 심화되기 전에 서두르고 최대 2년을 남기고 처음부터 시작했습니다. 자세한 내용은 이전 글을 참고해주세요.
이렇게 정리됐던 숙박업을 다시 시작한 이유는 에어비앤비의 달라진 정책 때문이다. 이전 글에서 에어비앤비가 흔히 불법으로 간주되는 이유는 사업자 여부를 확인하지 않고 숙소 등록을 허용하는 플랫폼 중 가장 인정받는 플랫폼이기 때문이다. 나는 이것 때문이라고 말했다. 하지만 지난해 10월부터 사업자가 확인되지 않으면 숙박업 등록이 불가능해졌고, 올해 10월에는 미인증 불법 숙박업소를 모두 삭제할 예정이다.
자세한 수치는 기억나지 않지만 3개월 전 에어비앤비 공식 웨비나에서 현재 등록된 매물 중 약 90%가 사업자 인증을 받지 않은 숙소라고 발표됐다. 즉, 그 많은 매물이 삭제된다면 또다시 공급부족 현상이 명백히 발생하게 된다는 것입니다. 이것이 제가 에어비앤비 사업을 다시 시작하는 이유입니다. 물론, 코로나 사태 때처럼 숙소 자체가 사라지지는 않습니다. 에어비앤비만큼 유명하지는 않지만 여전히 사업자등록증 없이 등록이 가능한 플랫폼이 있고, 불법 오피스텔 숙박업소도 단기임대로 전환하는 경우가 많다.
그러므로 경쟁이 아예 사라지는 것은 아니지만, 가장 높은 점유율을 차지하고 있는 에어비앤비에서 숙소의 약 80%가 사라진 것만으로도 사업을 재개할 충분하고 풍부한 이유가 된다고 생각합니다. 더욱이, 서두에서 언급했듯이 합법적으로 할 수 있는 외국인은 등록에 대한 허들이 높아졌기 때문에 새로운 숙소 공급이 더디게 될 수밖에 없습니다. 실증특례 오픈 호스팅
이전 글에는 ‘(현재) 에어비앤비 등록이 불가능하다’는 외국인 거주자의 장단점과 실질적인 특례를 정리한 표가 있었습니다. 에어비앤비 사업을 운영하신다면 일반인 중에 WEHOME이라는 숙박플랫폼을 아는 사람은 많지 않습니다. 그런 일은 일어나지 않을 것입니다. 인지도가 없어서 손님이 없고, 수요가 없어서 특혜를 받은 숙박시설의 공급이 확산되지 않았다. 이에 대한 해결책으로 오픈호스팅 시스템이 개발됐다.
오픈호스팅은 외부 플랫폼을 활용해 특별한 케이스로 고객을 유치하는 방식이다. 기존 특례가 WEHOME 사이트를 통해서만 예약을 받는 것이 합법이었다면, 오픈호스팅은 에어비앤비나 부킹닷컴 등 외부 사이트에 등록해 합법적으로 고객을 받는 방식이다. 가능하게 해주는 시스템이라고 생각하시면 됩니다. 이를 통해 WEHOME의 시장점유율 부족으로 인한 실증형 특별숙박사업의 수익성 문제가 상당 부분 해결됐다.
하지만 에어비앤비는 지난해 10월 검증 예외가 적용된 숙소를 불법 숙소 카테고리로 분류했다. 따라서 현재 인증 면제를 받은 신규 숙소는 에어비앤비에 등록할 수 없으며, 이러한 상황이 올해 10월까지 지속될 경우 기존 숙소도 삭제될 예정입니다. 에어비앤비는 9월 마지막 날 열린 웨비나에서 일부 법적 문제로 인해 오픈호스팅 등록이 일시적으로 취소됐다며 문화체육관광부와 과학기술부를 통해 해결 방안을 모색 중이라고 밝혔다. 그리고 언급된 문제는 국내 체류일수 180일 산정과 관련된 것으로 추정된다.
에어비앤비 입장에서 숙소의 80%를 스스로 삭제하는 것은 자신의 살을 자르는 것과 같습니다. 따라서 궁극적으로 특례로 인정되고 법적 한도 내에서 숙박시설을 수용하게 될 것이라 믿습니다. 그리고 10월 전에는 해결될 것 같아요. 따라서 당장은 상황이 좋지 않음에도 불구하고 노량진 계약을 인수하고 실증특약과 단기임대 등으로 숙소를 준비하고 있습니다. 하지만 이는 어디까지나 예측일 뿐이며, 현재 에어비앤비는 WEHOME이든 미스터멘션이든 오픈호스팅을 통한 사업 운영이 어려운 것이 사실이다. 그래서 제가 운영하는 노량진 숙소의 경우 오픈 호스팅이 가능해질 때까지 단기 임대로 운영할 계획입니다.
이번 글에서는 제가 타지에서 운영하려고 하는 구로 숙소에 대해 쓰려고 했는데 별로 도움이 될만한 정보가 없을 것 같아서 여기서 마치겠습니다. 다음 글에는 없을 수도 있지만, 단기 렌탈도 곧 다루도록 하겠습니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다. 1월 9일 목요일과 1월 10일 금요일에 이틀간 무료 법률 에어비앤비 수업이 진행됩니다. 이거 무료인가요? 수준 높은 강의를 준비하였으니 많은 관심 부탁드립니다. 무료 특강 신청 인생의 두 번째 바람, 바람의 색입니다.
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